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导流：华映资本八年风雨陪伴，系当前最大机构股东。

4月21日，上海锦和商业经营管理股份有限公司（以下简称“锦和商业”）在上交所挂牌上市，正式成为「文创园区第一股」。

锦和商业本次公开发行新股9,450万股，发行股价7.91元/股，募集资金总额为7.47亿元，股票简称“锦和商业”，股票代码为603682。上市首日开盘后逆势大涨43.99%，报收11.39元，收获市场肯定。

01 八年风雨陪伴，上市闯关功成 

华映资本于2012年初投资锦和商业，并一路风雨陪伴至今，系其当前最大机构股东。与公司共历起伏，参与并见证了锦和商业的发展壮大，上市闯关终成正果。

华映资本创始管理合伙人、锦和商业董事季薇，首先对锦和商业成功上市表示祝贺，同时指出：这是国家及行业对文创产业、地产精细化服务运营模式的重要认可，也是华映资本坚持价值投资的成果体现。我们持续看好城市建设中的存量物业改造和城市更新机会、中小企业发展带来的长期需求潜力，和以精细化运营赢得客户的商业模式。当下的资本市场正在历经大浪淘沙，逐渐重归价值本位，我们对锦和商业这样拥有极强自我造血和盈利能力的优秀企业充满信心。

锦和商业董事长郁敏珺（左）和华映资本创始管理合伙人季薇（右）于上市晚宴

锦和商业表示，在产业东风劲吹之时，成功登陆资本市场将助推企业进入发展加速阶段。伴随着客户对创意产业园区品牌关注度的逐步提升，后续公司将进一步扩张运营管理园区的规模，并不断提升园区运营的服务能力。继续秉承“发现价值、创造价值、提升价值”的企业使命，抓住城市更新存量市场的巨大发展机遇，整合城市老旧物业、低效存量商用物业资源，通过更新、改造、运营提升其商业价值，在文化传承的同时注入创新元素，进一步将锦和商业打造成为中国领先的商用物业全价值链集成服务商。

02 深耕文创园区，助力城市更新

近年来，随着我国城市大规模扩张风潮的日益消减、相关政策相继出台，市场对高质量经济发展的追求提升，城市发展逐渐由外延式扩张向内涵式增长转变，城市更新成为新常态。锦和商业所运营园区正是致力于通过整合城市老旧物业资源并加以改造，从而助力城市更新。

成立于2007年，锦和商业主要从事存量商用物业的市场定位、设计改造和招商运营管理。经营模式包括承租运营、参股运营及受托运营。其中以承租运营为主，公司通过对具有租赁价值提升空间的既有建筑、建筑群进行承租，并加以重新市场定位和设计，提升其使用价值，获得相应的租金收入、物业管理收入等。

目前锦和商业共运营项目近30个，可供出租运营的物业面积约67万平方米，整体项目数量、面积均处于行业领先地位。公司以“越界”品牌为代表的创意产业园区获政府、文化创意产业类客户等各方的认可，“越界”商标连续多次被上海市工商行政管理局认定为上海市著名商标。

锦和商业城市更新代表项目「越界世博园」

公司凭借准确定位、突出的业务统筹整合能力及完整的全价值链服务体系，打造了众多行业标杆作品。公司运营的多个项目被认定为“上海市文化创意产业园区”、“国家文化产业示范基地”、“国家级文化产业试验园区”等，在市场上备受赞誉。

随着市场对城市更新及微更新价值的认可加深，以及创新创业、中小企业发展带来长期需求，存量物业改造仍然潜藏巨大市场。改造存量旧物业，一方面可以最大限度地保留城市发展的轨迹和人文元素；另一方面，随着企业入驻，在为当地带来税收的同时，还能推动相关产业发展。

03 大浪退去，回归企业价值本质

创新创业带来的升级进化，应该始终建立在长期效率提升大于成本的基础之上。WeWork上市的破灭引发了一系列行业反思，烧钱时代结束，企业的自我造血能力和可持续性受到更多关注。

在行业的泡沫调整期，更要尊重行业客观规律和节奏。大浪退去，正是考验企业自身能力的时间节点——锦和商业始终坚持保持良好的企业治理和营收状况，报告期内，公司运营中的主要园区项目相关指标均处于行业较高水平。自2016年起，锦和商业旗下众多园区的平均出租率始终保持在90%以上。2017年、2018年及2019年，锦和商业营业收入分别为6.44亿元、8.00亿元和8.22亿元，归母净利润分别为1.18亿元、1.77亿元和1.79亿元，呈逐年递增态势。

与同类公司对比（2016-2018），锦和商业成长性表现良好  数据来源：Wind

锦和商业进一步表示，未来市场对运营商的综合专业实力、运营经验的考核要求不断攀升，加之用户对办公环境、配套设施及园区氛围的审美体验的升级，行业门槛及进入壁垒逐年持续加高。而锦和商业深耕该领域十余年，在园区物业价值的发现、创造和提升上均具备优势，先发优势和规模优势形成了公司品牌的护城河。

运营文创园区是专注全价值链的综合专业服务，在数字化时代还拥有延展潜力。除园区日常运营外，锦和商业还通过积极为入驻企业提供政策咨询等专业增值服务，在提升企业黏性的同时，形成了企业行为数据数据库。6年前，锦和自主开发第一套管理运营IT系统，用于园区内数千家企业的运营管理，至今已沉淀一定量级的精准企业数据，具备挖掘价值，相关系统升级也已被纳入此次上市募资的资金使用计划中。

未来，锦和商业将继续依托自身对于产业的深刻领悟、服务中国文化创意企业，并与文化创意产业共同成长，助力城市更新和历史文化传承，为投资者和全社会创造更多价值。华映资本也将坚定全产业链布局式投资打法，围绕“人群需求迭代”和“技术升级换代”，在消费互联网和产业互联网相关领域持续深耕。