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“大家正在重新认识轻资产的价值。对于锦和商业而言，生意模式的可复制性、规模、价值的成长性，是大家对城市更新行业轻资产的认知。未来商管公司的价值会逐渐被大家所认可。商管公司既有物业的属性，又有商管的红利，这是双重的价值，或者说是更有力度的发展空间。”
近日，锦和商业董事长郁敏珺女士受邀出席“第四届地新引力峰会资产管理论坛”并做主题演讲，与参会嘉宾分享特殊时期地产行业破局的思考与见解，分析不动产轻资产模式的创新之路，探寻地产的第二增长极。
今年4月21日， 锦和商业在上交所挂牌上市，正式成为「文创园区第一股」。华映资本曾于2012年初投资锦和商业，并一路风雨陪伴至今，系其当前最大机构股东。
来源 | 锦和商业
以下为演讲实录（经整理）：
01
不动产轻资产模式
打造“全价值链集成服务商”
各位同行大家好，很高兴借这个场合跟大家交流。锦和商业八年三次IPO两次被否，第三次成功，算是“屡败屡战”的成功了。我们在上市的过程中见证了中国资本市场对轻资产认识的过程，和资本市场更开放、政策红利到来的过程。我们的成功上市既有自身的坚持，也有政策与市场的支持，上市成功是天时地利人和的。
为什么说锦和走了一条“创新之路”？其实我不认为我们新，因为所谓的新，大多情况下是对轻资产行业的不了解。比如在很多股票软件平台上，锦和被归类在不同的行业里，比如房地产、商业、服务业，其实我们的定位是租赁服务业。市场和行业会给我们贴上不同的标签。
o 第一个标签是“二房东”，类似周星驰电影里的场景。无非是说没有本身专业的价值，只是在利用信息差，赚“搬砖”钱。
o 第二个是“房地产企业”。作为轻资产，我们在这个行业里面，但是我们并没有拥有资产，轻资产运营和持有资产运营是两个逻辑。
o 第三个是“商管企业”。因为锦和商业有“商业”两个字，就会联想到商场或者购物中心。锦和商业目前主营的业务无论从文创园区还是传统的办公楼，都是以办公为主，包括办公的商业配套和社区商业。
我们和WeWork的差别是什么？这类众创空间是我们的客户，是我们的主力店。众创空间做室内的设计装修，我们做整个项目的设计改造和运营，改造的规模和运营的业务量不同，我们在整个产业链上是从头做到尾的。从2007年5月成立起，就明确了我们就是做物业“提升价值”的事情。当然因为我们做的是租赁服务，属于现金流的部分，现金流的提升也就是资产价值的提升。
氪空间｜入驻锦和越界田林坊
最早在做战略的时候，我们确定要做“商用物业全价值链集成服务商”。我们不做商场，也不做众创空间和长租公寓。“全价值链”怎么解释？做轻资产运营的可能有开发商背景，比较擅长做前半段，比如设计、改造、成本控制、速度和质量的把控，但不擅长后半段的招商、运营和物业管理。有些文化企业从文创园区切入，没做过开发商，擅长后半段，但很难形成规模，这是不同背景公司的强弱项。
而锦和是代理公司起家，做了20年开发商，同时具备甲乙双方的DNA，能够通过对市场的了解对产品重新定位，前半段和后半段我们都能做，核心竞争力的关键环节都抓在自己手上，可以从头做到尾。全价值链集成服务商是我们对自己的定位，也是从事这个行业必须去把握的关键点。
锦和商业2011年到2019年的复合增长率21%，8年里净利润复合增长率15%，这个财务数字基本上说明了锦和商业是一个现金流极其充沛的公司。但是当年还是会有人认为我们资金流短缺，正是对这种商业模式的误判。
运营服务面积从2014年开始直线上升。目前我们有三种运营模式，一个是承租运营，就是包租；第二个是参股，我们做小股但操盘；第三个是受托运营，就是管理输出。我们现在经营管理64个项目，分布在北京、上海、南京、苏州、杭州。有人问我，为什么没有去三四线城市？其实未来主战场肯定是全国，但要看时机，在全国市场还不具备的时候，我们当然应该深耕上海市场和北京市场。
02
商管公司具备双重价值
轻重并举是发展方向
行业对轻资产的认知比较新。大家正在重新认识轻资产的价值。对于锦和商业而言，生意模式的可复制性和规模与价值的成长性，是大家对城市更新行业轻资产的认知。
未来商管公司的价值会逐渐被大家所认可。商管公司既有物业的属性，又有商管的红利，这是双重的价值，或者说是更有力度的发展空间。
从商业地产来讲，办公楼具有相对的稳定性。疫情期间，锦和受到的影响不是特别大，这就是生意模式相对稳定的体现。
锦和中心
房地产基金很难做下半场，一旦外包，价值的控制和提升能力就掌握在别人手里，专业也掌握在别人手里，就弱化了“投融管退”中间最重要的“管”的能力，无法实现价值提升的能力，削弱了退的基础。
锦和越界陕康里
在能力上，锦和商业具备改旧房子的能力，包括仓库、粮仓、研究所、钢材市场等，这就是我们所具有的更新能力。锦和商业做轻资产，锦和集团大股东层面做重资产，轻重并举是我们整个集团未来的发展方向。
谈“创新”容易，但“做实”两个字不大容易，怎样沉下心来，细水长流，日复一日做精细化的运营管理，这是资管行业里面，很多人都要面临的挑战。
公司上市之后，更要坚定自己的战略定力。在资管这个行业，我认为未来刚刚开始。十年前，房地产要谈到千亿级的销售屈指可数，而现在万亿级都已经出现。要想在行业市场上有所发展，一是从赛道上走出来，二是要基于做实做精的这份持续的运营能力，再加上资本的嫁接，这就是未来大的方向。我非常期待REITs在中国开始，这是资产管理尤其是商业地产未来发展里程碑的事件，我们现在就要做好准备，迎接这份红利。
