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“上市只是一个起点，是金子永远发光，把企业真正经营好，才是更大的长远。”
2020年的巨大不确定性下，把企业真正经营好的人才能走得更长远。锦和商业董事长郁敏珺就是这样的人，有豪情，更有韧性，千帆历尽仍能永葆初心。八年坎坷上市之路，更需长期主义的坚持。
“文创园区第一股”背后有怎样的心路历程？在主题演讲《八年上市闯关成正果，“城市更新第一股”的资本化之路》中，郁敏珺分享了锦和历经三次终成功的八年上市路。
以下为郁敏珺在华映资本年度大会上的演讲实录，经华映资本精编整理，有删减：
今天讲点励志的故事，让创业者更有动力前行。尤其是在今年疫情和各种各样坏消息叠加的时代，我们要互相鼓劲。
第一个，八年的资本化之路，我们被否了两次。但我认为，是金子永远发光，企业最痛苦的是赔钱、不赚钱，或者没钱。如果一个企业模式是成立的，是盈利的，你操心啥？
如果模式成立，企业还有很大的发展空间，更应该坚信上市只是一个节点，甚至只是起点，而绝对不是终点，真的不值得为某些挫折而伤心。
每一个历尽千帆的创业者和投资人，如果对自己的模式很有信心，企业也经营得很好的话，那么对自己一定要有信心，一定有很好的明天。
第二，文创园这个行业背后是“城市更新”，我们自己认为是文创园区第一股，更是城市更新的第一股。
“城市更新”这四个字，最近三五年才被大家认知。以前大家大拆大建，并没有看到更新的力量，没有看到更新的速度其实更快，也更容易出效果，而且作为价值洼地，更有挖掘潜力。城市更新本身最大的价值，就是把原来开放式的、粗放式的运营，做得更精细。
但上市之前，资本市场对我们不了解。
首先不知道我们和Wework有什么区别。其实我们跟它差别很大，如果我们是一个大商场的话，它就像我们的一个主题店。我们做的规模不一样，管理的半径也完全不一样——我们把任何旧的物业拿过来之后，是要从头到尾，从里到外全部干完的。
盈利模式来讲，Wework有空间的运营管理，这个跟我们一样，但它只关心其中的几千平方米，这个数量级不一样；另外它没有物业管理，没有整体园区的管理，而我们的模式里面，物业管理的营收也挺好。
其次很多人把我们简单的称之为“二房东”，所以疫情之后大家都很关注我们的业绩中报，在中报里我们的业绩还提升了1.6%，在这个行情里是不容易的。因为我们的客户相对稳定，高出租率的时候，即使有退租，对业绩成长和经营的影响也不大；另外，办公楼有自然增长，即使是存量客户，也有新的自然增长，同时新增的园区又带来规模的扩张。所以这个模式本身，既有它的稳定性，又有它的成长性。
第三个，谈谈创新。我们作为城市更新第一股，与其说是商业模式在创新，不如说我们整合了商业模式里面几个关键的竞争点，把它做实做好做强，做出效益。这一点很重要，尤其是对创新型企业来说，有时候你切入点很好，但能不能做出效果，来证明你的商业模式是成立的，而且是有成长性的，这个很关键。
我们以前做过开发商，也做过销售公司，所以对城市更新行业里面的几个关键点都有经验，也有这个DNA，所以我们发展得比较快、比较踏实。
作为服务业，我们要把服务做细做实，细水长流，弯下腰、低下身来做一些累活、脏活，而且要持续干好，这个是不容易的。十多年的发展，我们一直在这一点上自我调整、提升。其实各行各业都一样，尤其是经济不好的时候，怎么抓内功，怎么提质降本增效是一个更大的话题。
借诗人的一句话，心有猛虎，细嗅蔷薇。任何创业者心里都有豪情壮志，但后面四个字可能才是你能走多远最关键的一条。就像我们，能够扛过IPO的挫折，走向成功，坚持肯定是需要的。
企业能否走得长远，往往是细节决定成败。我们上市之后，面临的最大压力是怎么把钱花出去，花在刀刃上。现在我最要抵御的是诱惑——上市之后怎么样对企业的发展是最好的？只是为了资本市场还是真正把企业做扎实了？
我认为把自己的企业真正的经营好，才是更大的长远。锦和从成立到现在已经有二十五年，二十五年的发展，这句话是对我自己的警醒，也送给在座的各位：企业没有远见走不远，做不大，如果很毛躁，经受不住诱惑，那么坑不是别人挖的，而是你自己挖的坑，自己往下跳。
